很高興能回答你的問題。

首先在我國的土地性質(zhì)為國有土地和農(nóng)民集體所有土地兩大類，上一篇與大家分享了除了農(nóng)民集體用地外的其他土地在康養(yǎng)項目投資開發(fā)中的影響，本篇編者將聚焦介紹農(nóng)民集體所有土地在康養(yǎng)項目投資開發(fā)中的應(yīng)用分析。

十三屆全國人大常委會第七次會議經(jīng)表決通過了關(guān)于修改農(nóng)村土地承包法的決定，農(nóng)村土地實行“三權(quán)分置”的制度得以法制化，使得農(nóng)村集體用地有了入市流轉(zhuǎn)的可能性！

“三權(quán)分置”是指所有權(quán)（歸集體）、承包權(quán)（歸農(nóng)民）、經(jīng)營權(quán)（歸實際經(jīng)營者）利用農(nóng)民集體所有土地做康養(yǎng)項目，需要的就是三權(quán)中的“經(jīng)營權(quán)”。

國家政策

到2022年，建設(shè)國家森林康養(yǎng)基地300處；到2035年，建設(shè)國家森林康養(yǎng)基地1200處。利用好現(xiàn)有法律和政策規(guī)定，對集中連片開展生態(tài)修復(fù)達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例治理面積從事康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。在不破壞森林植被的前提下，可依據(jù)《國家級公益林管理辦法》利用二級國家級公益林地開展森林康養(yǎng)活動；合理利用農(nóng)村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

——《國家林業(yè)和草原局 民政部 國家衛(wèi)生健康委員會 國家中醫(yī)藥管理局關(guān)于促進森林康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》

鼓勵村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經(jīng)濟組織靈活利用現(xiàn)有生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地開展相關(guān)經(jīng)營活動。鼓勵各類社會主體參與生態(tài)保護修復(fù)，對集中連片開展生態(tài)修復(fù)達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

——《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有土地。

——2014年4月17日國土資源部辦公廳印發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（2019.4過期）

政策解讀

試行確有趨勢，實施仍需時日

綜合分析當(dāng)前施行的各項支持政策，總體上很多政策還處于試點試行階段，距離全國范圍實施還需要一段時間，具體施行的政策細(xì)節(jié)還存在一定的變化可能性。

開發(fā)主體有條件

1、“開展生態(tài)修復(fù)達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，在一定條件下，才可利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)?！币簿褪钦f，并非所有經(jīng)營主體都可以參與開發(fā)。

2、“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農(nóng)民集體所有土地開辦養(yǎng)老機構(gòu)，還是民間資本要參與集體經(jīng)濟組織呢？以什么形式參與呢？尚未明確。

《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》已過期

1、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》自2014年4月17日印發(fā)，有效期五年，截止編者發(fā)稿時，已過期，新的關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地文件未公布，存在空檔期的同時，也存在著頒布更有利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展、更具有落地性的可能。

農(nóng)民集體所有用地使用有風(fēng)險

1、民間資本若與村集體聯(lián)合開辦養(yǎng)老機構(gòu)，一方面項目規(guī)模受限，床位數(shù)由當(dāng)?shù)孛裾趾鸵?guī)劃部門確定，輻射范圍最多涵蓋本村集體? ??周邊區(qū)域，另一方面，養(yǎng)老機構(gòu)需為非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，則資本回收方式成問題。

2、土地?zé)o法流轉(zhuǎn)至民營資本名下，作為地上物的實際投資主體，并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，運營管理會受集體經(jīng)濟組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設(shè)用地做康養(yǎng)，一方面受限于租賃期，期滿后續(xù)租問題不利于穩(wěn)定經(jīng)營，另一方面租賃形式一般需要與村集體協(xié)調(diào)，容易因地價上漲產(chǎn)生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個優(yōu)質(zhì)選擇

農(nóng)民集體所有土地，成本較低，康養(yǎng)項目落地可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)建設(shè)、解決當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老問題，可以協(xié)商較低的土地成本，且自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境較好，非常適宜做康養(yǎng)、旅居項目。

用地政策趨好

國家鼓勵農(nóng)民集體所有土地經(jīng)營權(quán)入市，相關(guān)政策支持必然會更加完善，農(nóng)村土地市場也會越來越規(guī)范，一些疑難問題必將得以解決。

土地流轉(zhuǎn)試點契機

土地流轉(zhuǎn)開始地方試點，民間資本完全可以通過租賃或合作方式把集體建設(shè)用地規(guī)劃起來，進行建設(shè)，等到集體土地流轉(zhuǎn)施行，可以協(xié)議方式獲得土地經(jīng)營權(quán)，抓住市場先機。

希望我的回答對你有所幫助。

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