一、選址
客棧是一門實(shí)體生意，雖然內(nèi)容跟酒店有點(diǎn)差異，但是本質(zhì)還是酒店。
所以，李首富的那句話永遠(yuǎn)沒錯(cuò)：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪里人，他們從哪里來，如何到你的客棧[飛機(jī)還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕游比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費(fèi)主力，往往都拖家?guī)Э诘腯？
好多人開客棧是開在古鎮(zhèn)里面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉(zhuǎn)手費(fèi)。
我的思路：在古鎮(zhèn)隔壁開，離古鎮(zhèn)幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉(zhuǎn)手費(fèi)，而且可以免費(fèi)停車。畢竟網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)了，好多人都是通過網(wǎng)上預(yù)訂。客源方面雖然沒有古鎮(zhèn)里的多，已經(jīng)足夠了，畢竟還要講點(diǎn)情懷的，一個(gè)安靜的民宿更匹配有情懷的人。
麗江王子別墅客棧就開在束河古鎮(zhèn)邊上的別墅區(qū)里，出了小區(qū)右轉(zhuǎn)100米就到古鎮(zhèn)了。白天在熱鬧的古鎮(zhèn)享受喧囂，夜晚在別墅區(qū)里享受安靜。

二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什么，你未來的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？
1、我的思路：千萬不要做每個(gè)間夜300元以下的客棧。
先申明，這只是一個(gè)經(jīng)營(yíng)思路哈，沒有貶低的意味。
300元以上的客人普遍素質(zhì)高很多，容易溝通，客棧的損壞會(huì)較少，也不會(huì)有大量的浪費(fèi)。且300元以上，意味著消費(fèi)力不錯(cuò)，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實(shí)體范圍里可以產(chǎn)生更高的效益。更重要的是淡季的時(shí)候，真正去玩的一定是有錢有閑的人，中高端客棧是這些客戶的首選。
旺季就更不擔(dān)心客源了哈，多貴都有人住，當(dāng)然了旺季適當(dāng)漲一點(diǎn)是可以的，不能太過分了，以免影響口碑。
2、價(jià)格的上限是多少？
我的思路：調(diào)查下你的店址周邊的其他民宿價(jià)格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪里的，大致的車價(jià)是多少。麗江王子別墅客棧定價(jià)是300-1000元之間。
知道了客棧的定價(jià)了，然后計(jì)算下數(shù)字
客棧價(jià)格 * 房間數(shù) *天數(shù) * 預(yù)計(jì)50%的入住率 * 12個(gè)月，一年大致的房費(fèi)就算出來了。
計(jì)算下自己的資金情況和預(yù)計(jì)多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費(fèi)用。
3、硬裝和軟裝
一個(gè)有點(diǎn)特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費(fèi)用是1：1，另外裝修費(fèi)用預(yù)留10-15%的超支空間
具體裝修的事情比較復(fù)雜，一定要親自去盯，然后不斷調(diào)整。
我家的客棧家里人基本天天盯著，制作了很多亮點(diǎn)出來，尤其是餐廳加了個(gè)天井，超級(jí)漂亮。
看下圖，原本是房間最里面比較暗，加了個(gè)天井之后非常的亮，而且晚上月光可以曬進(jìn)來，超級(jí)舒服。

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